牛市造富，熊市清盘：新西兰房地产让人上头

很多经历过 2020、2021 年房价暴涨的人，会觉得那几年是一个非常特殊的时代。其实把时间往前拉一点，新西兰房地产市场一直有很强的周期感。

2000 年到 2007 年，就是上一轮非常典型的繁荣期。新西兰储备银行后来回顾那段住房周期时指出，新西兰房价在几年间上涨超过一倍，而家庭债务相对可支配收入的比例，也从大约 100% 上升到 150% 左右。

房子涨，人们愿意借更多的钱；房子越来越值钱，银行看到抵押物升值，也越来越愿意借；新的钱继续流进房地产，又进一步推动价格。

一开始是人推着雪球走。后来雪球越来越大，自己往前滚。

到了 2007 年前后，方向开始变了。随后几年，新西兰一批金融公司倒下。金融市场管理局的记录显示，2006 年至 2012 年，共有 51 家金融公司进入清算、接管或者冻结付款。

Hanover Finance 是其中一个绕不开的名字。它不是普通银行，而是一家非银行金融公司，其中相当一部分资金流向房地产开发。房地产市场转差以后，开发项目开始无法按原计划偿还贷款，Hanover 自己也被卷了进去。FMA 后来披露，相关公司涉及约 36,500 名投资者，以及约 5.54 亿纽币的应付款项。

钱原来是这样往前走的：投资人把钱交给金融公司，金融公司借给开发商，开发商买地、盖房。房子卖掉以后，开发商还钱，金融公司赚利息，投资人也拿回收益。房价上涨时，这条链看起来很漂亮；一旦房子卖慢了，钱就沿着原来的路倒着传回来。开发商还不上，金融公司开始吃紧，最后连最早把钱投进去的人也一起被卷进去。

同一轮周期里，奥克兰还有一个很典型的案例。华人开发商 Lily Zhong 旗下的 Winsun Developments，在市中心 Vincent Street 开发了 Winsun Heights，共 153 套公寓。公开报道显示，当时已有 61 套出售，另外 92 套仍在开发商手中；Winsun 欠 Hanover Finance 约 900 万纽币，后来 Hanover 要求出售未售公寓，以回收贷款。Lily Zhong 后来也被判破产。

房子已经盖在那里。

问题是，盖出来以后，能不能按照原来计划的价格和速度卖掉。

普通人自住房跌了 15%，可以说：“不卖了，再住几年。”开发商通常没有这种自由。贷款有到期日，施工单位要结账，员工星期五还要发工资，利息也不会因为市场不好，停下来等你。

银行更不会拍拍你的肩膀说：

“最近行情不好，兄弟，明年再还吧。”

没有这种银行。

后来我再看到 Winsun 这个故事时，脑子里忽然闪过的是老王。

他那些已经盖起来、还没有全部卖掉的房子，现在怎么样了？

房地产开发为什么那么容易让人上头，其实算一笔账就明白了。

假设老王有一块地，可以盖 10 套联排，每套预计卖 100 万。全部卖掉，一共 1000 万。但这 1000 万当然不是利润。

假设土地花 300 万，建筑、设计、审批、基础设施等花 500 万，再加贷款利息和其他成本 50 万，总成本大约 850 万。如果一切按计划完成，最后留下 150 万。

现在房价涨 10%。每套从 100 万变成 110 万，整个项目销售额从 1000 万变成 1100 万；但土地和绝大多数建设成本，并不会因为房价涨了 10%，跟着多出 100 万。

于是利润从 150 万变成了 250 万。

房价只涨 10%，开发利润却增加了接近三分之二。

反过来也一样。如果每套只能卖 90 万，十套一共 900 万，项目成本仍接近 850 万，原来 150 万的利润只剩 50 万。如果售价再低一点，建筑成本再超一点，利息再贵一点，房子再晚卖半年，一个原来看起来很赚钱的项目，很快就可能变成亏损。

可那些年，老王看到的总是前半段。项目一个接一个做成，规模也越做越大。

最早大家觉得：“老王挺能干。”

后来有人说：“老王是真会做房地产。”

有地、不知道怎么开发的，开始找他：

“老王，你帮我看看，这块能不能做？”

自己有项目、不熟悉施工的，也请老王来做。

一个人到底有没有本事，饭桌上可以有很多种说法。但项目一个接一个做完，钱一次又一次赚回来，这件事本身比什么都更有说服力。

老王一直在赚钱。

大家都看见了。

最开始的时候，老王也不是没有犯过错。

有一块地买得急了，他自己喝酒时都说：“这块买贵了。”结果项目做到一半，市场又涨了一截，最后还是赚了。

另一个项目预算超了。老王吃饭时抱怨：“这个项目真没赚多少钱。”等全部结算下来，还是比以前单纯做施工赚得多。

还有一次项目拖了几个月，多付了不少利息。大家都替他着急。后来房价又涨，房子卖掉，又没事。

慢慢地，老王说话的方式也变了。

最开始是：“这次运气不错。”

后来是：“这个区我比较熟。”

再后来，有时候就是：“你们太保守了。”

有一次，他拿手机给我们看一块新地，项目比以前做过的都大。

桌上有人说：“老王，这次是不是有点大？”

他笑了：

“我以前做两套的时候，你们也说我胆子大。”

大家一想，好像也是。

以前聚会，大家主要听他讲生意。后来开始有人问：“这个区还能不能买？”“现在还能不能做？”“下一块地准备什么时候拿？”

再往后，有人问得更直接：

“王哥，下一个项目带上我。”

不知道从什么时候开始，大家已经不太叫他老王了。

饭桌上，更多人开始叫他“王哥”。

有项目的，希望王哥来做；有地的，请王哥帮着判断；自己没有项目、手上却有点钱的，也开始问能不能跟着投一点。

王哥在往前走，周围的人也开始跟着王哥往前走。

有一年喝酒，王哥说到一个项目。银行批下来的贷款不够，可项目已经开了，停下来损失更大，他最后从外面拆了一笔钱。

我问：“多少利息？”

王哥说：“十八。”

我还以为自己听错了。

“十八万？”

“十八个点。”

桌上几个人都看着他。

有人直接说：“你疯了吧？”

王哥倒没觉得有什么。他把账算给我们听：只要房子按照原来的价格卖掉，这笔钱借半年，利息虽然贵，项目还是有利润；项目真停下来，损失可能更大。

我们当时还是觉得这个钱贵得离谱，但半年以后，项目做完了，房子卖了，钱也还了。

再见王哥的时候，他开了一辆新买的保时捷。

大家又拿那笔 18% 的钱笑他，王哥也笑：

“你看，我不是还活着吗？”

后来有一次，他又说项目上差一点钱。这一次，桌上的反应已经不一样了。

没人再说他疯了。

甚至有个朋友问：

“王哥，你还差多少？要不我也借一点给你。”

还有朋友没有自己的项目，干脆把钱交给王哥，希望下一个项目跟着一起投。

新西兰银行体系之外，本来就有相当活跃的非银行融资市场。新西兰储备银行数据显示，2024 年 3 月，非银行贷款机构的贷款规模约为 230 亿纽币，高于 2022 年约 200 亿和 2020 年约 160 亿。

市场往上走的时候，昂贵的资金有时也能算得过账。项目完成、房子卖掉、贷款还清，18% 最后只是利润表里一笔很贵的成本。

王哥过去已经不止一次这样过关，所以后来再遇到项目缺口，他说得最多的一句话是：

“没事，转一下就过去了。”

过去几次，这句话都是真的。

2021 年前后，新西兰住房建设到底有多热？截至 2022 年 3 月的一年，全国批准新住宅 50,858 套，同比增长 24%，创下当时的历史纪录。

那几年如果住在奥克兰，其实不用看统计数据。开车出去就知道：一栋老房推掉，出来六套联排；下一个路口，又是一块地做八套。木工忙，水工忙，电工忙，项目经理到处被抢。

建筑公司扩大规模，在那样的环境里很正常。20 个人不够，就招 40 个；车不够就买车；办公室坐不下就换；项目经理、估算师、行政人员跟着增加。每一个决定单独拿出来，都很合理。

真正麻烦的是：项目可以突然少一半，公司却不可能一夜之间自动缩小一半。

2021 年底前后，市场开始换方向。

最开始，好像也没有发生什么惊天动地的大事。

只是房子卖慢了。

以前十套半年可以卖完，现在半年可能只卖三四套。剩下的房子还在那里，钱却没有回来。与此同时，贷款机构也会重新估值。原来值 500 万的土地，市场不好时也许只估 420 万；过去银行愿意借 350 万，现在可能只肯借 280 万。

对普通业主来说，估值低一点，可能只是账面财富缩水。对开发商来说，它可能直接变成几十万、甚至几百万的资金缺口。工资、GST、供应商和利息，却不会跟着估值一起下降。

以前王哥遇到资金紧一点的时候，总觉得还有办法。毕竟过去类似的事情，最后都过去了。

后来有一次吃饭，我们已经很久没见他。

有人问：“最近怎么样？”

他说：“还行，就是现在钱转得慢一点。”

语气很轻。

对开发项目来说，“钱转得慢”背后可能有很多东西：房子降一点价卖，老板自己再放一点钱，重新融资，供应商晚一点付，或者另一个项目先调一点过来。

只要还有下一块木板，公司就不会马上沉下去。

所以企业出问题，很少像灯泡一样，市场一转，“啪”，第二天就灭了。它通常会挣扎很久。

如果集团里还有几家公司，事情会更复杂。A 公司暂时缺钱，B 公司先借一点；B 再等 C 项目卖房以后补回来。行情好的时候，老板可能觉得：“反正都是我的公司。”

到了熊市才会发现，有限公司不是几个钱包，更像几条绑在一起的船。一条船开始进水，风险可能顺着资金关系传到另外几条。

这也是后来再看 Diamond 时，真正值得关注的地方。

Diamond Homes 成立于 2017 年，D&L Development 出现在 2021 年，Diamond Construction 成立于 2023 年。仅凭这些时间点，不能说明任何商业决策错误，更不能证明存在任何违法行为。但它确实给我们留下了一个值得观察的窗口：一个以施工为基础的企业体系，经历了房地产和建筑业从繁荣走向调整的过程。

后续真正值得看的，不只是一句“公司欠了多少钱”，而是施工和开发业务之间的钱怎样流动，关联公司之间有多少往来，账面的应收款最终能实现多少，土地项目从什么时候开始出现压力，债务又是在什么阶段逐渐累积。

这些问题，现在都应该留给清算人和后续公开资料。

不能抢在清算人前面替故事写结局。

不过进入清算以后，原来账面上的数字也会开始接受另一种检验。

一块地在账上值多少钱，和真正出售时能卖多少钱，不一定是一回事；一笔关联公司的应收款写在那里，也不代表最后一定能够全额收回来。公司资产真正变成现金以后，还要面对有担保债权、优先债权和其他债权人的不同位置。到了这一步，过去报表里那些看起来很具体的数字，最后都会落到同一个问题上：

真正还能收回来多少。

所以 Diamond 后续真正值得看的，是清算人怎样把这些账面数字一项一项变成现实。

而清算日期本身，也不等于问题开始的日期。

公司还有现金，可以补；股东还能放钱，可以补；供应商付款从 30 天拖到 60 天、90 天，也能多出一点时间；银行不借了，还可以看看其他融资；集团里如果还有别的公司，也可能先调一点。

只要下一块木板还能抓住，公司就可能继续漂一阵。

这也是为什么房地产市场早几年已经转向，到了 2025、2026 年，建筑行业仍然不断有企业倒下。Deloitte 的统计显示，2025 年新西兰建筑业有 747 宗正式企业破产处置，占全部公司失败约 24%，同比增加 14%。但不能把这 747 家企业全部解释成“建筑商跑去做开发，最后杠杆爆了”：固定价合同、人工和材料成本、坏账、需求疲弱、现金流压力和项目断档，都可能让一家建筑企业出问题。

Diamond 的故事还没有结束。

我们也先停在这里。

以前聚会，老王一般都在，而且通常是桌上最能聊的一个。聊项目，聊市场，聊商业规划，聊哪块地值得买，聊下一年准备做到多大。

后来，不知道从什么时候开始，聚会的时候，很少看到老王了。

刚开始大家还会问：“王哥最近怎么这么忙？”

再后来，好像也习惯了。

偶尔他来一次，也不像以前那么爱说话。大家聊房子，他就在旁边听。有人问最近怎么样，他还是说：“还行，挺忙的。”

手机响了，他就出去接电话。

回来以后，也没有继续刚才的话题。

桌上会安静一下。

老王可能笑笑：

“快了，最近几个项目都在收尾。”

然后有人把话题岔开。聊孩子，聊旅游，聊最近哪家餐厅不错。

没人再问宾利到底蓝色好看，还是白色好看。

当然，这里的老王并不是某一个具体的人。有人也许项目最后都卖掉了，有人只是暂时资金紧一点，有人现在依然过得很好，也有人可能真的经历过一段很难熬的日子。我们不能因为一个朋友最近话少了，就替他判断公司的财务状况。

只是这些年看着几个人一路走过来，再回头看 Diamond、Hanover、Winsun，看那些房价、利率、贷款和清算数字，有些事情慢慢不再只是数字。

以前星期五，可能是大家约吃饭的日子。

后来星期五，也可能是工资要发、供应商要付、GST 又快到了的日子。

写到这里，我已经不太想替 Diamond 下什么结论。它最后能够实现多少资产，债权人能够拿回多少钱，关联公司之间的账怎样处理，应该继续留给清算人的报告和后续公开资料。

我想到的，还是老王。

那个第一次做完两套房，请我们喝咖啡的老王。

那个后来连饭局都越来越讲究的老王。

那个借 18% 的钱时，被大家说“你疯了”，半年以后却开着新保时捷出现的老王。

那个有一年还认真问大家，宾利到底蓝色好看，还是白色好看的老王。

后来，聚会的时候越来越少见到他。

下一次大家再聚的时候，我不知道，还能不能见到老王。